Il existe, nichées derrière des façades discrètes ou lovées entre deux mondes, des copropriétés qui semblent jouer à chat perché avec la législation. Elles filent entre les doigts de la loi Alur, échappant à ses filets là où tout le monde pensait l’étau serré. Rares sont ceux qui connaissent vraiment la liste de ces biens à part, tantôt héritage familial oublié, tantôt petit immeuble singulier au régime flottant, le tout enveloppé d’une réglementation mouvante, presque insaisissable.
On croit la copropriété uniformisée, domptée, mais la réalité s’amuse des cases. Il y a des exceptions, des histoires de familles, des bâtiments en bord de mer qui survivent à la modernité ou des ensembles urbains qui s’accrochent à leurs anciennes règles. Qui sont ces irréductibles, et pourquoi s’affranchissent-ils des filets de la loi Alur ?
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La loi Alur : quels principes pour la copropriété ?
Avec la loi Alur, la gestion des immeubles en copropriété a pris un virage décisif. Depuis 2014, ce texte impose une série de garde-fous pour renforcer la transparence et l’anticipation dans la vie collective des copropriétaires. Le syndic doit composer avec de nouvelles exigences, scruté par le syndicat des copropriétaires et le conseil syndical.
Parmi les piliers de la réforme :
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- La fiche synthétique, véritable tableau de bord de la copropriété, mise à disposition de tous.
- Le diagnostic technique global, une analyse pour anticiper l’état du bâtiment et planifier les futurs travaux.
- Le budget prévisionnel, voté collectivement, qui permet de surveiller les charges et d’éviter les dérapages.
- L’obligation d’enregistrement au registre national des copropriétés, pour une traçabilité nationale.
Impossible désormais d’échapper à la mise en concurrence du contrat de syndic à chaque renouvellement. Le fameux plan pluriannuel de travaux s’impose peu à peu, protégeant la valeur de l’immeuble face au temps qui passe et à la vétusté.
Tout cela repose sur le code de la construction et de l’habitation, le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Ces textes fixent les droits et obligations de chaque lot. Désormais, les procès-verbaux d’assemblées, le carnet d’entretien et la fiche synthétique de copropriété sont les nouveaux incontournables de la gestion immobilière sous le régime Alur.
Pourquoi certaines copropriétés échappent-elles à la loi Alur ?
En dépit de son ambition, la loi Alur ne coule pas dans tous les interstices de la copropriété. Certaines structures, par leur taille ou leur absence de documents fondateurs, passent entre les mailles du filet. Le choix du législateur : fixer des seuils, penser des exclusions pour éviter l’usine à gaz administrative là où la vie collective est plus simple.
- Les copropriétés de moins de 10 lots peuvent, à condition d’un vote unanime en assemblée générale, écarter certaines contraintes comme la fiche synthétique ou le plan pluriannuel de travaux.
- Les immeubles dépourvus de règlement de copropriété ou d’état descriptif de division laissent la loi à la porte, faute de support juridique pour y appliquer ses obligations.
- Les copropriétés issues de divisions en volume sortent aussi du schéma classique : ici, la répartition se fait selon des volumes, pas des étages, ce qui déroute les dispositifs prévus par le texte.
Un décret du Conseil d’État affine la liste des cas exclus, visant tout ce qui sort du modèle standard ou relève de situations provisoires. L’application de la loi se décide alors au cas par cas, en disséquant le règlement de copropriété et l’état descriptif du bâtiment. Beaucoup de petites copropriétés préfèrent cette autonomie : gestion allégée, pas d’inscription au registre national, ni de contraintes systématiques sur le choix du syndic.
Liste des biens non soumis : panorama des cas concernés
Quand on dresse la carte des copropriétés non soumises à la loi Alur, la diversité saute aux yeux. Pas question d’un modèle unique : chaque configuration a sa propre logique, souvent dictée par l’histoire, la typologie du bâtiment ou des choix collectifs.
- Petites copropriétés : moins de 10 lots principaux, et si l’unanimité s’y prête, certaines obligations peuvent être écartées. Cette souplesse facilite la gestion, souvent à l’échelle d’une famille ou d’un cercle restreint.
- Copropriétés en indivision ou sans règlement de copropriété : sans état descriptif de division, impossible de déployer la plupart des mesures Alur, comme la fiche synthétique ou le plan de travaux.
- Divisions en volumes : typiques des galeries commerciales ou des ensembles mixtes, où les lots s’emboîtent selon des volumes et non des étages. La loi Alur n’y trouve pas prise.
- Copropriétés dérogatoires : certains statuts, parfois antérieurs à la loi de 1965, bénéficient encore d’un régime d’exception, tant que le règlement ou l’assemblée n’a pas acté la mise en conformité.
Ajoutez à cela les immeubles dont l’usage principal n’est pas l’habitation, ou les propriétés détenues en bloc, temporairement divisées sans création de lots autonomes. Dans ces cas, la vente d’un lot s’effectue hors du schéma imposé par la loi Alur : pas de registre national, pas de carnet d’entretien normalisé.
Conséquences concrètes pour les copropriétaires exclus du dispositif
Sortir de la loi Alur, c’est couper le moteur automatique de la transparence et de la prévoyance. Les copropriétés concernées voient leur gestion allégée, mais avancent parfois à l’aveugle, sans filet ni repère commun.
- Sans fiche synthétique, chaque copropriétaire doit piocher ses informations ici et là, faute de tableau de bord centralisé sur la santé du bâtiment ou ses finances.
- Pas de diagnostic technique global ni de plan pluriannuel de travaux : l’entretien repose entièrement sur l’initiative des occupants, sans stratégie partagée ni anticipation obligatoire.
- Absence de fonds de travaux : pas de réserve pour les imprévus, chaque chantier se finance dans l’urgence, avec des appels de fonds ponctuels qui peuvent déstabiliser la vie collective.
Oubliez la traçabilité offerte par le registre national des copropriétés : ici, la vente d’un lot nécessite des vérifications minutieuses, menées par l’acheteur lui-même, faute de dossier standardisé. Côté syndic, la gestion s’affranchit de certains garde-fous : pas d’extranet imposé, pas de processus formalisé pour la circulation de l’information. Ce fonctionnement à part, parfois choisi, expose certains copropriétaires à l’isolement ou à des litiges inattendus, surtout lors de travaux d’urgence ou de reventes précipitées.
Dans le grand théâtre de la copropriété, chaque bien non soumis à la loi Alur joue sa propre partition. Liberté ou fragilité ? À chacun d’écrire la suite, entre autonomie revendiquée et zones d’ombre à apprivoiser.
